호주에서 집 짓기-하우스& 랜드 패키지

호주에서 집을 지으려면 어떤 과정을
거쳐야 할까? 땅만 사고 건물을 지을 때 원하는 회사를
선택해서 집을 짓는 방법도 있지만 하우스 &랜드 패키지의 경우는
땅 가격과 빌딩 가격이 패키지 가격으로 나와있다.

물론 집을 지을 때 추가 비용을 내면 자재를 더 고급 자재로 선택하거나

도면에 관여해서 변경요청을 할 수도 있다.

내가 살 집이면 더 좋은 것들을 많이 선택하겠지만 투자용일 경우에는 딱 기본적인
선택사항들만 선택을 하면 된다.

호주에서 집을 지을 때 하우스& 랜드 패키지의 경우
제일 먼저 할 일은 땅을 선택하는 일이다. 보통 하우스& 랜드 패키지는 신도시거나
이제 막 개발을 시작하는 지역이 많다.

하우스& 랜드 패키지로 호주에서 집짓기

땅 선택하기
땅 크기에 따라 가격이 달라지고 지을 수 있는 방의 개수나 화장실, 주차 공간 등이
달라질 수 있다. 호주는 새롭게 개발되는 곳들은 땅 크기가 점점 작아지고 있는 추세이다.
땅 크기뿐만 아니라 땅이 언제 등기가 되는지 여부도 선택할 수 있다.

하우스& 랜드 패키지는 땅이 내 이름 앞으로 등록된 순간부터 대출금이 나가기

때문에 현금 흐름이 원활하지 않으면 적합하지 않다. 하지만 땅 등록이 늦게 되는 곳을 선택할 수도 있다.

개발사에 따라 다르지만 빌더 업체에 대해 선택권을 주는 곳도 있고 없는 곳도 있다.

공사 허가받기
땅이 등록된 후 빌더 측에서 관할 카운슬에서 공사 허가를 받는다. 이 기간은 보통 3개월 정도 걸린다.

하우스& 랜드 패키지: 은행 결제 단계 설명 ( 빌딩 대금 지급)
호주에서 하우스& 랜드 패키지로 집을 짓는 경우, 은행에서 빌딩 비용은 한 번에 지급하지 않고 단계별로 나누어 지급한다.

대출은 땅 따로 건물 따로이지만 하우스 &랜드 패키지 같은 경우는 땅이 등록될 때에 건물에 대한 대출금도 같이 받는다.
홈론 계좌에 보면 총 대출받은 금액이 한꺼번에 보이지만 땅에 대한 대출금은 먼저 나가고 빌딩은 단계별로  빌더 측에

결제가 된다.

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초기 계약 및 디포짓

토지와 건물 계약을 별도로 체결한다. 

토지는 개발사와 계약을 하고 건물은 빌더 측 회사와 계약을 한다. 

투자 계약 시 보통 토지 가격의 10%를, 건축 계약시 건축비의 5%를

디포짓으로 낸다. 

토지 세틀먼트

토지 소유권 이전이 이뤄질 때 은행에서 토지 대출금을 지급한다.

이 시점부터 토지에 대한 이자가 발생해서 매달 은행에 대출금을

납부해야 한다. 

건축 단계별 분할 지급

건축이 진행됨에 따라 빌더가 각 단계별로 청구서를 발행하면

은행이 해당 금액을 빌더에게 직접 지급한다. 

은행이 단계별로 자동 지급해 주는 것이 아니기 때문에

청구서를 받은 즉시 은행이나 중개인에게 알려서 금액이 지급될 수

있게 해야 한다. 

공사가 시작되면서부터는 이메일로 오는 것들을 잘 확인해야 한다.

빌더가 비용 청구 후 늦게 돈을 낼 경우 그에 따른 이자가 또 붙기 때문이다. 

호주에서 집 짓기- base stage

1. base stage- 15%- 기초 공사
이 단계에서는 세틀 할 때처럼 빌딩의 나머지 디포짓을  내고

나머지는 은행 대출금에서 지불된다. 

호주에서 집 짓기- frame stage

2. frame payment - 20%, 골조공사
집을 짓는 단계에서 프레임공사를 한다.
매번 인보이스를 발행할 때마다 진행 사항을 사진으로 보내주기도 한다.
일단 공사가 시작되면 집이 지어지는 일이 생각보다 빠르다.

인보이스를 받을 때마다 중개인에게 요청하거나 은행에 직접 요청하면
은행에서 단계별로 빌더에게 지불을 한다.
3.Lock up- 25%, 외부 마감

호주에서 집 짓기- 하우스& 랜드패키지

4. Fixing stage- 20%, 내부 마감

기초공사부터 내부 마감까지 걸리는 시간이 5개월 정도밖에

안 걸릴 만큼 빠르게 진행된다. 시공 업체에 따라 다르겠지만 

큰 문제가 없다면 보통 공사 기간은 10개월로 시한을 정하지만

빠르게 진행되기도 한다.

호주에서 집 짓기- 하우스& 랜드 패키지

5. Final payment- 15%, 완공 단계 
건물이 완공되면 완공됐다는 이메일이 빌더로부터 온다. 
이 단계에서는 바로 결제를 하지 말고 PCI(Practical Completion Inspection)

을 꼭 하길 바란다. 개인이 직접 하는 것보다 전문 업체를 고용해 빌더가 정해준

날짜에 인스펙터를 고용해서 집이 잘 지어졌는지 확인을 해보는 것을 추천한다.

전문가에게 인스펙션을 맡기면 우리가 잘 모르거나 확인할 수 없는 부분까지

다 확인을 해주기 때문이다.

호주에서 집 짓기- 히우스&랜드 패키지

PCI날짜는 보통 빌더가 지정을 하지만 일정 조정이 어려운 경우에는 빌더와

소통해서 날짜를 조정할 수도 있다. 

모든 체크가 완료된 후 키를 받기 전에 마지막 페이먼트를 하면 된다.

마지막 페이먼트 없이는 키를 받을 수 없다. 

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호주에서 집을 짓는 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 

예상하지 못한 변수들도 있고 땅이 내 앞으로 등록이

된 순간부터 공사가 완료되는 시점까지도 계속 돈을

내고 있어야 하니 공사가 지연되거나 중간에 빌더가

파산하게 되면 그에 따른 비용이나 손해가 커질 수밖에 없다.

무사히 공사를 완료하고 온전히 모든 권한을 받기 전 

점검할 수 있는 것들을 꼼꼼하게 체크해 보기를 바란다. 

 

하우스&랜드 패키지는 아파트 오프 더 플랜과 비슷하게

초기 자본이 넉넉하지 않은 사람들에게 집을 구매하는

것이 유리할 수는 있다. 하지만 공급이 너무 많거나

개발 초기 단계에 있는 경우라면 시간과 돈에 대한

손해도 클 수 있기 때문에 계약 전에 잘 살펴보기를 바란다. 

 

특히나 공급이 많은 지역은 세입자 구하기도 어렵고

임대료로 낮아질 뿐 아니라 중간에 팔고 나오려고

해도 매물을 처분하기가 쉽지 않다.